Nekustamā īpašuma rokasgrāmata

Nekustamā īpašuma rokasgrāmata

Cena (ieskaitot PVN): 45.88 €

Droši darījumi ar nekustamo īpašumu

Nekustamo īpašumu darījumu vērtība ir liela, arī riski ir pietiekami augsti. Kā zināms, kur liela nauda un iespēja ātri nopelnīt – tur arī krāpniecība, kuras pamatā ir gan neapdomāta uzticēšanās, gan zināšanu trūkums par niansēm darījumos ar nekustamajiem īpašumiem.

«Nekustamā īpašuma rokasgrāmata» sniedz praktisku ieskatu juridiskajos, nodokļu, kā arī ekonomiskajos aspektos, ar kuriem var saskarties ikviens nekustamā īpašuma īpašnieks, potenciālais pircējs, pārdevējs un tirgus speciālists.

Rokasgrāmatā aplūkoto jautājumu loks ir izvēlēts, pamatojoties uz autoru praktisko pieredzi, palīdzot saviem klientiem darījumos ar nekustamo īpašumu.

«Nekustamā īpašuma rokasgrāmata» – no A līdz Z par nekustamā īpašuma pirkšanu, pārdošanu, atsavināšanu, pārvaldību, vērtēšanu, nomu un īri.

«Nekustamā īpašuma rokasgrāmata» sniegs atbildes uz šiem un citiem aktuāliem jautājumiem:

  • Kādas ir būtiskākās normatīvo aktu normas, kuru piemērošanai praksē iespējami dažādi risinājumi?
  • Ko ietver Dzīvokļa īpašuma likums un Dzīvojamo māju apsaimniekošanas likums?
  • Kādi ir nekustamā īpašuma tiesību praktiskie jautājumi un to attīstības tendences?

ZAB "WALLESS"

Walless logo

 

WALLESS ir Baltijas advokātu birojs ar birojiem Viļņā, Rīgā, Tallinā un Tartu. WALLESS juridiskā komanda Baltijas valstīs apvieno 100 juristus, tostarp arī augstākā līmeņa profesionāļus, kuri ir vadošie partneri galvenajās prakses jomās trīs Baltijas valstīs. Komanda nodrošina visaptverošu specializētu nevainojamu pakalpojumu klāstu uzņēmējdarbības tiesību jomā reģiona mērogā, jo sevišķi uzņēmumu apvienošanas un iegādes, kapitāla tirgu, banku un finanšu, finanšu tehnoloģiju (fintech), komerctiesību un regulatīvajā jomā, nekustamā īpašuma, nodokļu, strīdu risināšanas, "balto apkaklīšu" noziegumu izmeklēšanas un valdības veikto izmeklēšanu jomā. 

ZAB "WALLESS", balstoties uz savu ilggadējo pieredzi un profesionālajām zināšanām, piedāvā pilnu juridisko pakalpojumu klāstu komerctiesībās un visos ar biznesu saistītajos jautājumos, tai skaitā publisko iepirkumu un publiskās un privātās partnerības jautājumos.

ZAB "WALLESS" praktizējošie advokāti pieredzi publisko iepirkumu jautājumos ir guvuši, sniedzot klientiem konsultācijas un atzinumus par normatīvo aktu noteikumu interpretāciju un piemērošanu, palīdzot klientiem saņemt Iepirkuma uzraudzības biroja viedokli publisko iepirkumu jautājumos, kā arī pārstāvot klientu intereses Iepirkumu uzraudzības birojā un tiesā, panākot prettiesisku pasūtītāju lēmumu un iepirkuma dokumentācijas noteikumu atcelšanu.

ZAB "WALLESS" praktizējošie advokāti pieredzi nekustamā īpašuma jautājumos ir guvuši, sniedzot klientiem konsultācijas un atzinumus teritorijas plānošanas jautājumos, izstrādājot līgumu projektus nekustamā īpašuma iegādei, attīstīšanai (būvprojekta izstrādei, būvniecībai, autoruzraudzībai, būvuzraudzībai), iznomāšanai, apsaimniekošanai un pārdošanai, kā arī pārstāvot klientu intereses ar nekustamo īpašumu saistītu strīdu risināšanā tiesā.

ZAB "WALLESS" komanda Rīgā turpina darbu, ko veica, esot "PRIMUS DERLING" aliansē

Kristīne Gaigule-Šāvēja
Kristīne
Gaigule-Šāvēja
Zvērināta advokāte

Zvērinātu advokātu biroja "WALLESS" partnere un zvērināta advokāte ar vairāk nekā divdesmit gadu pieredzi. Kristīne vada biroja praksi Latvijā tādās darbības jomās kā publiskais iepirkums, bankas un finanses, nekustamais īpašums un būvniecība. Viņas galvenās darbības jomas ietver arī komerctiesības, uzņēmumu apvienošanu un iegādi, kapitāla tirgus, kā arī enerģētiku un konkurences tiesības. Kristīne Gaigule-Šāvēja ir vairāku publikāciju autore, kā arī ir vadījusi seminārus publisko iepirkumu, kā arī publiskās un privātās partnerības jautājumos.

Inguna Ābele
Ingūna
Ābele
Nodokļu konsultante

Zvērinātu advokātu biroja "WALLESS” nodokļu prakses vadītāja, sertificēta nodokļu konsultante ar vairāk nekā piecpadsmit gadu pieredzi. Ingūna vada biroja nodokļu praksi Latvijā. Ingūna ir nodokļu tiesību eksperte, kuras pieredze ļauj viņai konsultēt klientus visos nodokļu jautājumos, tostarp tādās prakses jomās kā bankas un finanses, nekustamie īpašumi, komerctiesības, uzņēmumu apvienošana un iegāde un enerģētika. Ingūnai ir plaša pieredze konsultējot gan Latvijas, gan pārrobežu klientus starptautiskajās nodokļu tiesībās.

Ingūna Ābele ir vairāku publikāciju autore, kā arī vairākkārt uzstājusies semināros un konferencēs par Latvijas un starptautisko nodokļu tiesību jautājumiem.

Nekustamā īpašuma rokasgrāmatas autori

ZAB "WALLESS" turpina uzturēt "Nekustamā īpašuma rokasgrāmatas" aktualizāciju, pārņemot labāko pieredzi, kuru šī izdevuma sākotnējā pamatsatura sagatavošanā veica zvērinātu advokātu birojs "Kronbergs & Čukste" un revīzijas un pakalpojumu sniedzējs "Ernst & Young".

07.04.2020

Komercplatību noma: atvieglojumi ārkārtējās situācijas laikā un finansiālu prasību izpēte

ZAB "PRIMUS DERLING" aktualizējis informāciju atbilstoši ārkārtējās situācijas, finansiālā un tiesiskā stāvokļa kontekstam, vēršot uzmanību šādiem aspektiem:

  • nomas maksas atvieglojumi ārkārtējās situācijas laikā Covid-19 skartiem uzņēmumiem, nomājot telpas no valsts vai pašvaldībām, to kapitālsabiedrībām;
  • nomnieku iespējas prasīt atbrīvojumu no nomas maksas vai tās samazinājumu, nomājot telpas no iznomātājiem – privātiem uzņēmējiem.
  • iznomātāja pienākums izvērtēt savu darījumu partneri noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas (AML) prasību kontekstā;
  • nomnieka finansiālā un tiesiskā stāvokļa izpēte pirms nomas līguma noslēgšanas.

Rokasgrāmatas autors norāda, ka līgumslēdzējām pusēm, sagatavojot līgumus par komercplatību nomu, ir plašas iespējas noteikt šo līgumu saturu. Šeit mēs aplūkosim tādus komercplatību nomas līgumus, kur nomnieks ir viena vai vairākas personas. Neapšaubāmi, nomas līguma sagatavotājam jāņem vērā, vai attiecīgais nomas līgums tiek slēgts par tādām daudzu nomnieku nomātām telpām kā tirdzniecības centri, biroju ēkas vai industriālie parki vai telpām, kurām ir tikai viens nomnieks. Turpmāk tekstā minēti vairāki faktori, kurus iznomātāji vai nomnieki varētu ņemt vērā, gatavojot komercplatību nomas līgumus. 

Tāpat ZAB "PRIMUS DERLING" vērš uzmanību, ka kopš 2020. gada 22. marta ir stājies spēkā likums "Par valsts apdraudējuma un tā seku novēršanas un pārvarēšanas pasākumiem sakarā ar Covid-19 izplatību". Šis likums paredz arī noteiktus atvieglojumus attiecībā uz nomas maksas samaksas pienākumu. Paturot prātā to, ka visu neatliekamo pasākumu dēļ šobrīd dažādi noteikumi tiek pieņemti steidzamības kārtībā un dažādu apsvērumu dēļ var tikt grozīti, rokasgrāmatas autors skaidro nosacījumus, kas jāņem vērā komercplatību nomas gadījumos.

Plašāka informācija pieejama rokasgrāmatā.

 

Nekustamā īpašuma rokasgrāmata

  

  

  Nekustamā īpašuma rokasgrāmata

 

 



04.03.2020

Netaisnprātīga prasība par kopīpašuma izbeigšanu

Tēze – Civillikuma 1. pantā[1] ietvertais labas ticības princips kā tiesību normu piemērošanas un tiesisko attiecību vērtēšanas kritērijs ir ņemams vērā kopīpašuma izbeigšanas lietās.

Pēdējos gados samilzušais nekustamā īpašuma kā kopīpašuma izbeigšanas problēmjautājums šķiet sasniedzis savu kulmināciju un uzsācis ceļu uz tā atrisināšanu labas ticības un taisnības gaisotnē.

pediņasJau vairākkārt gan medijos, gan tiesību aizsardzības iestādēs tika vērsušies cietušie, kas norādīja uz labi organizētu un profesionālu darboņu veiktām, juridiski it kā korektām darbībām, kuru rezultātā cilvēki tiek izspiesti no viņu dzimtas mājām vai paredz šādas situācijas iestāšanos.

Arī juristu aprindās šī tēma bija īpaši aktualizējusies, apzinoties, cik lielu ēnu šāda situācija met uz tiesu sistēmu vispār.

Kristīne Gaigule-Šāvēja
Kristīne Gaigule-Šāvēja, PRIMUS DERLING partnere, zvērināta advokāte. Foto: Ģ. Raģelis.

pediņasKopīpašums ir pastāvējis un pastāvēs vienmēr, līdz ar to visu laiku aktuāls būs arī kopīpašuma izbeigšanas jautājums. Kopīpašuma tiesība ir īpašuma tiesības, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās.

Kopīpašums izveidojas mantošanas rezultātā vai laulības šķiršanas gadījumā, kad starp laulātajiem ir pastāvējušas likumiskās laulāto attiecības vai līgumiskās laulāto mantiskās attiecības, nosakot visas mantas kopību. Kopīpašums var tikt nodibināts arī tiesiska darījuma rezultātā, īpašniekam atsavinot domājamo daļu sava īpašuma.

No savstarpējo attiecību viedokļa katra kopīpašnieka tiesiskā vara pār lietu uzskatāma par aprobežotu visā tās apjomā, līdz ar to, lai izslēgtu kopīpašuma tiesību kā aprobežojumu, kopīpašniekam paredzētas sevišķas tiesības – prasīt kopīpašuma dalīšanu. Nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā. Nekustamā īpašuma kopīpašnieka tiesība prasīt kopīpašuma reālu sadalīšanu saskaņā ar Civillikuma 1075. pantu ir kopīpašnieka lietu tiesība, un to nevar aizkavēt cits kopīpašnieks (sk. Augstākās tiesas Senāta 2011. gada 12. janvāra spriedumu lietā Nr. SKC-15/2011 (C20216406)).

Par Civillikuma 1. panta piemērošanu gadījumos, kad kāds no kopīpašniekiem prasa kopīpašuma izbeigšanu, Augstākās tiesas Senāts 2009. gada 25. februāra spriedumā lietā Nr. SKC-54/2009 (C28210405) norādījis – rīcību, ceļot prasību par kopīpašuma sadali atbilstoši vienam no Civillikuma 1075. pantā paredzētajiem sadales veidiem, nevar atzīt par pretēju labai ticībai.

Savukārt 2019. gada 17. decembrī Augstākās tiesas Senāts paplašinātā sastāvā, izskatot kasācijas sūdzību lietā Nr. C04169414, savā spriedumā ir atzinis, ka labas ticības principa izslēgšana un automātiska nepiemērošana kopīpašuma dalīšanas lietās ir nepareiza.

Nedaudz par lietas faktiskajiem apstākļiem. Prasītājs, juridiskā persona, uz maiņas līguma pamata iegūst īpašumā kopīpašuma domājamās daļas, līdz ar to kopīpašnieki nevar izmantot savas pirmpirkuma tiesības. Pārējie 6 kopīpašnieki īpašumu ir ieguvuši mantošanas ceļā, un šis īpašums ir vienīgā viņu pastāvīgā dzīvesvieta. Jaunais kopīpašnieks uz vēl viena maiņas līguma pamata samazina sev īpašumā esošo domājamo daļu skaitu un piesaista jaunu kopīpašnieku. Pēc tam prasītājs ieķīlā sev piederošo 1/90 daļu kopīpašuma, kas reāli atbilst 5 m2 ēkas, ar prasītāju saistītai personai un apgrūtina savu daļu ar hipotēku, kas pieckārtīgi pārsniedz visa kopīpašuma kadastrālo vērtību. Atbildētāji piedāvā prasītājam noslēgt kopīpašuma lietošanas kārtības līgumu vai sadales variantu atbilstoši Valsts zemes dienesta atzinumam par dzīvojamās mājas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos. Prasītājs piedāvājumu noraida un nepiedāvā savu lietošanas kārtības vai sadales variantu, neiesaistās ar kopīpašumu saistīto jautājumu risināšanā. Prasītājs ceļ tiesā prasību par kopīpašuma izbeigšanu.

Saskaņā ar Civillikuma 1075. panta noteikumiem tiesa, raugoties pēc dalāmā īpašuma īpašībām un lietas apstākļiem, vai nu 1) piespriež katram no kopīpašniekiem reālas daļas, tas ir, sadala kopīpašumu atsevišķos nekustamos īpašumos, vai 2) atdod visu lietu vienam kopīpašniekam ar pienākumu samaksāt pārējiem viņu daļas naudā, vai 3) noteic lietu pārdot, izdalot ieņemto naudu kopīpašnieku starpā, vai arī 4) izšķir jautājumu ar lozi (ar izlozi), it īpaši tad, kad jāizšķir, kuram no kopīpašniekiem paturēt sev pašu lietu un kurš no viņiem apmierināms ar naudu.

Konkrētajā lietā, ņemot vērā to, ka neviens no kopīpašniekiem nebija gatavs paturēt visu kopīpašumu sev, izmaksājot pārējiem kopīpašniekiem viņu daļu naudā, kā arī to, ka nebija pārliecības par pušu spēju un gribu izpirkt otras puses kopīpašuma daļu, atkrita jautājums par strīdus izšķiršanu ar lozi. Savukārt zemesgabala kopējā platība un uz tā esošie ēku īpašumi nepieļāva zemes reālu sadali. Līdz ar to, ņemot vērā uz īpašumu reģistrēto hipotēku, vienīgais iespējamais kopīpašuma izbeigšanas veids bija kopīpašuma pārdošana izsolē, izdalot ieņemto naudu kopīpašnieku starpā proporcionāli katram piederošās domājamās daļas apmēram un ievērojot hipotekārā kreditora intereses. Tieši šādi, izskatot apelācijas sūdzību lietā, 2018. gada februārī nosprieda Rīgas apgabaltiesa.

Ieva Šakare, PRIMUS DERLING juriste
Ieva Šakare, PRIMUS DERLING juriste. Foto: R.Skuja, Dienas Bizness.

pediņasTiesība prasīt dalīt kopīpašumu ir viena no likumā paredzētajām kopīpašnieka tiesībām. Nevar liegt personai subjektīvo tiesību izlietošanu, ja tā savas tiesības izlieto labā ticībā. Prasības celšanu tiesā par kopīpašuma dalīšanu, nespējot kopīpašniekiem vienoties par kopējās lietas lietošanu un rīcību ar to, nevar uzskatīt par tiesību izmantošanu neattaisnojamu mērķu sasniegšanai. Turpretī, ja civiltiesību subjekts šo tiesību izlieto netaisnprātīgi, viņš nebauda tiesisku aizsardzību.

Izskatot atbildētāju iesniegto kasācijas sūdzību, Senāts norādīja, ka līdzīgā lietā Nr. SKC-54/2009 2009. gada 25. februāra spriedumā atziņu par Civillikuma 1. panta nepiemērošanu Senāts formulēja citādos apstākļos, proti, ka netika nodibināti apstākļi, kas liecinātu par kopīpašnieka uz neattaisnojamu mērķu sasniegšanu vērstu rīcību, un neatklājot, kā tieši netaisnprātīgā rīcība izpaudusies.

Turpretī izskatāmajā lietā, apelācijas instances tiesai bija pienākums pārliecināties, vai, iegūstot kopīpašuma domājamās daļas, prasītāja mērķis bija kopīgi lietot un apsaimniekot kopīpašumu, nevis peļņas nolūkā to izbeigt, izstumjot no kopīpašuma pārējos kopīpašniekus, respektīvi, vai likumā paredzēto tiesību prasīt kopīpašuma dalīšanu prasītājs izlieto taisnprātīgi, respektējot pārējo kopīpašnieku pamatotās intereses.

Senāts uzsver, ka labās ticības princips no likuma piemērošanas viedokļa ir svarīgs korektīvs gadījumos, kad likuma formāla piemērošana novestu pie kļūmīgām situācijām no taisnības un vispārības interešu viedokļa, un norāda, ka izšķiroša nozīme ir pušu rīcības motīviem un patiesajiem iemesliem.

pediņasNo minētā sprieduma skaidri nolasāms vēstījums, ka, izskatot kopīpašuma dalīšanas prasību, nosakot piemērotāko dalīšanas veidu, turpmāk papildus izvērtējami arī prasītāja motīvi, kopīpašumu iegādājoties, un tā atsaucība, iesaistoties kopīpašuma risināmos jautājumos pirms vēršanās tiesā.

Senāts uzskatīja, ka kopīpašniekam, ja tas nevēlas palikt kopīpašumā, nav šķēršļu panākt savu interešu aizsardzību, respektējot citu personu – pārējo kopīpašnieku – tiesiskās intereses, kā to pieprasa Civillikuma 1. pants. Piemēram, prasītājam nebija šķēršļu no kopīpašuma izstāties, savu domājamo daļu atsavinot, ko apstiprina lietā esošie atsavināšanas darījumi, vai, akceptējot pārējo kopīpašnieku priekšlikumu, sadalīt nekustamo īpašumu atsevišķos dzīvokļa īpašumos.

Minētais spriedums satur vēl kādu atziņu, kas, iespējams, novedīs pat pie grozījumiem Civillikumā. Senāts norādīja, ka, kaut arī Civillikuma 1075. pants sadali dzīvokļu īpašumos neparedz kā vienu no iespējamiem kopīpašuma izbeigšanas veidiem un, kā atzīts judikatūrā, šādā kārtībā veikta daudzdzīvokļu mājas sadale dzīvokļu īpašumos nav kopīpašuma sadale Civillikuma 1074. un 1075. panta izpratnē, tomēr nevar noliegt, ka, sadalot nekustamo īpašumu dzīvokļa īpašumos, kopīpašums tā klasiskajā – Civillikuma 1067. panta – izpratnē beidz pastāvēt.

Minētais spriedums tieši šādā kontekstā ir rezonējis arī Saeimā. Neskatoties uz to, ka jautājums par kopīpašuma izbeigšanas tiesvedībām un normatīvo aktu atbilstību jau tika skatīts Saeimas Juridiskās komisijas Tiesu politikas apakškomisijā 2019. gada 26. novembrī un rezultātā tā arī netika identificētas nepilnības tiesiskajā regulējumā, tad pēc 2019. gada 17. decembra sprieduma taisīšanas Saeimas Juridiskās komisijas Tiesu politikas apakškomisija 2020. gada 4. februārī aicināja Tieslietu ministriju izveidot ekspertu darba grupu, lai risinātu jautājumu par kopīpašuma izbeigšanas tiesisko regulējumu. Saeimas apakškomisija atbalstīja Tieslietu ministrijas ierosināto termiņu – trīs mēnešus – , kurā ekspertu darba grupa varētu nākt klajā ar konkrētu redzējumu par iespējamajiem regulējuma uzlabojumiem, arī gadījumos, ja kopīpašums ir daudzdzīvokļu māja, paredzot iespēju to sadalīt dzīvokļu īpašumos un tādējādi kopīpašumu izbeigt.

pediņasŠāds normatīvais regulējums varētu pavērt iespēju daudziem denacionalizēto daudzdzīvokļu māju kopīpašniekiem sakārtot situāciju īpašumā un panākt godīgāku dažādu ar kopīpašuma uzturēšanu un tā izmaksām saistītu situāciju risinājumu.

Piemēram, attiecībā uz nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinu. Katram kopīpašniekam apmaksājamais nekustamā īpašuma nodokļa apmērs tiek noteikts proporcionāli domājamo daļu skaitam un atbilstoši visa kopīpašuma kadastrālajai vērtībai, savukārt kadastrālo vērtību īpašumam nosaka vairāki faktori, tai skaitā telpu lietošanas veids – dzīvošanai vai komercdarbībai. Tātad, kopīpašnieka maksājamais nekustamā īpašuma nodokļa apmērs vistiešākajā veidā ir atkarīgs no tā, cik no ēkas platības aizņem telpas ar lietošanas veidu, kas palielina tā kadastrālo vērtību. Savukārt, ja šis pats kopīpašums tiek sadalīts dzīvokļu īpašumos, tad īpašumā esošā dzīvokļa īpašuma kadastrālo vērtību neietekmē ēkas citos stāvos esošo telpu lietošanas veids (restorāns, biroji).

Daudzdzīvokļu nama kā kopīpašuma sadale dzīvokļu īpašumos atbrīvotu kopīpašniekus no pienākuma piedāvāt pirmpirkuma tiesības pārējiem kopīpašniekiem un novērstu iespējamos riskus, kas saistīti ar izpirkuma tiesību realizēšanu vēl gada laikā pēc darījuma reģistrācijas zemesgrāmatā, kā arī sakārtotu situāciju, kad vienā kopīpašumā pastāv paralēli dažādas domājamo daļu noteikšanas sistēmas, kas noved pie neprecizitātēm un neatbilstībām, nosakot ar kopīpašumu saistīto izdevumu un citu apgrūtinājumu slogu.

Šobrīd juristiem pastāv dažādi viedokļi – vai jau esošais normatīvais regulējums, izmantojot atbilstošas tulkošanas metodes, dod tiesības izbeigt kopīpašumu, daudzdzīvokļu māju sadalot dzīvokļu īpašumos, un nepieciešams šo iespēju tikai nostiprināt tiesu praksē, vai tomēr nepieciešami grozījumi likumā, kas skaidri noteiktu jaunu veidu kopīpašuma izbeigšanai.

pediņasNeatkarīgi no tā, kāds tieši risinājums tiks rasts, svarīgākais ir tas, ka tiesa ir skaidri pateikusi, ka Latvijā nebūs būt tiesību formālismam un ļaunticīgai tiesību izlietošanai.

Iespējams, savu piepildījumu un reālu pielietojumu iegūs Civilprocesa likumā nostiprinātās tiesu varai dotās tiesības – saskatot lietā iespējamu likuma pārkāpumu, vērsties ar blakus lēmumu attiecīgā iestādē, piemēram Valsts ieņēmumu dienestā vai prokuratūrā. Neskatoties uz to, ka šādas tiesības tiesai likumā ir noteiktas jau sen, daudzi praktizējoši juristi ir saskārušies ar situācijām, kad pretējā puse savas tiesības pamato ar dokumentiem vai citiem pierādījumiem, kas jau pirmšķietami norāda uz kādas citas likuma normas pārkāpumu, vai lietā tiek sniegti paskaidrojumi, kas norāda uz iespējamu nelikumību, bet tieši uz konkrēto lietu neattiecas un paliek bez vērtēšanas, un attiecīgi bez tiesisku seku iestāšanās, tādā veidā pieļaujot tiesisko nihilismu pat tiesas priekšā.

2019. gada 17. decembrī, izskatot lietu, papildus pamatspriedumam Senāts pieņēma blakus lēmumu. Senāts ar savu blakus lēmumu informē Latvijas Republikas Prokuratūru par lietā iesaistīto personu rīcības iespējamo neatbilstību likumam un Latvijas Zvērinātu advokātu padomi – par zvērinātu advokātu un zvērinātu advokātu palīgu rīcības neatbilstību Latvijas Zvērinātu advokātu ētikas kodeksam.

 
  1. ^ Tiesības izlietojamas un pienākumi pildāmi pēc labas ticības.
17.10.2019

Apbūves tiesība – iespēja būvēt uz citai personai piederošas zemes

2017. gada 1. janvārī stājās spēkā grozījumi Civillikumā, ar kuriem Latvijā tika ieviests pilnīgi jauns tiesību institūts – apbūves tiesība.

Kopš apbūves tiesības institūta ieviešanas ir pagājuši gandrīz trīs gadi, un šajā laika posmā ne viens vien nekustamā īpašuma attīstītājs vai īpašnieks ir izmantojis apbūves tiesības institūtu, lai varētu īstenot ieplānoto apbūvi. Tā kā jau vairāk nekā divus gadus apbūves tiesība tiek izmantota praksē, ir izveidojusies noteikta izpratne par apbūves tiesības institūta būtību, tā nozīmi un labumu, ko šāda tiesība var sniegt, kā arī ir apgūta apbūves tiesības īstenošanas praktiskā puse. Tomēr apbūves tiesības īstenošanas ietvaros personas praksē sastopas gan ar dažādiem problēmjautājumiem, gan atsevišķiem nenoregulētiem aspektiem.

Šajā rakstā tiks sniegts ieskats par apbūves tiesības institūta ieviešanas mērķi un apbūves tiesības saturu, kā arī vispārīgs apbūves tiesības regulējums. Tāpat tiks apskatīti apbūves tiesības īstenošanas praktiskie jautājumi, kā arī ieskicēti atsevišķi probēmjautājumi, ar kuriem personas, kas vēlas izmantot apbūves tiesību, mēdz saskarties praksē.

Kas ir apbūves tiesība, un kad tā izmantojama?

Kā to nosaka Civillikuma 1129.1 pants, apbūves tiesība paredz uz apbūves tiesības līguma pamata celt un lietot uz sveša zemes gabala nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi kā īpašniekam šīs tiesības spēkā esamības laikā.

Tātad apbūves tiesība pēc savas būtības paredz iespēju veikt nedzīvojamas ēkas vai inženierbūves (piemēram, ūdensvada, tilta) būvniecību zemes gabalā, kas nepieder šīs ēkas vai inženierbūves īpašniekam, kā arī pēc būvniecības procesa pabeigšanas – šīs ēkas vai inženierbūves lietošanu.

pediņasJānorāda, ka uz apbūves tiesības pamata nav iespējams veikt dzīvojamās ēkas būvniecību – šādu kārtību likumdevējs nav paredzējis. Šī iemesla dēļ apbūves tiesības izmantotāji visbiežāk būs nekustamo īpašumu attīstītāji, kas plāno attīstīt noteiktu teritoriju vai objektu, kā arī uzņēmumi, kas vēlas paplašināt vai uzlabot savu darbības teritoriju, un privātpersonas, kas vēlas attīstīt savu nekustamo īpašumu.

Līdz apbūves tiesības ieviešanai pastāvēja iespēja izveidot brīvprātīgu dalīto īpašumu, proti, nomnieks nomas līguma spēkā esamības laikā bija tiesīgs uz svešas zemes celt ēkas kā patstāvīgus īpašuma objektus. Ņemot vērā konstatētās iepriekšējā regulējuma nepilnības, likumdevēja mērķis bija izbeigt brīvprātīga dalītā īpašuma pastāvēšanu un tā vietā piedāvāt citu regulējumu.

Izstrādājot tiesisko regulējumu dalītā īpašuma izbeigšanai, tika secināts, ka pastāv gadījumi, kad ekonomiski izdevīgāk ir iegūt zemes apbūves tiesības, nevis iegūt zemi īpašumā ar mērķi to apbūvēt. Piemēram, tas ir tādu nedzīvojamu ēku būvniecībai, kuras tehniskās attīstības dēļ tiek pārbūvētas un mainītas salīdzinoši neilgā laikā (degvielas uzpildes stacijas, angāra tipa ēkas), kā arī cita veida nedzīvojamu ēku būvniecībai, kuras tehniski noveco un tiek pārbūvētas vai nojauktas daudz ātrāk, nekā dzīvojamās mājas. Turklāt atsevišķās teritorijās ir ierobežota zemes atsavināšana, piemēram, ostās un speciālajās ekonomiskajās zonās. Tādējādi tika secināts, ka ir nepieciešams tiesiskais regulējums, kas pieļautu nedzīvojamu ēku un inženierbūvju celtniecību uz svešas zemes un ļautu būves cēlēja tiesības uz uzceltajām būvēm aizsargāt ar lietu tiesību absolūto spēku.

pediņasUzreiz jāpiebilst, ka atšķirībā no iepriekšējā regulējuma apbūves tiesību nav iespējams izmantot dzīvojamo ēku būvniecībai. Lai arī sākotnēji šķiet, ka apbūves tiesība ir līdzīga iepriekšējam brīvprātīgā dalītā īpašuma regulējumam – nomas līgumam, tās juridiskā daba ir atšķirīga, un pirms apbūves tiesības izmantošanas ir nepieciešams izprast tās būtību, regulējumu un nianses.

Līdz ar apbūves tiesības ieviešanu 2017. gada 1. janvārī normatīvie akti vairs neparedz iespēju radīt brīvprātīgu dalītu īpašumu – uz nomas līguma pamata celt būves uz citai personai piederošas zemes kā patstāvīgus īpašuma objektus. Šobrīd apbūves tiesība ir faktiski vienīgais veids, lai persona veiktu būvniecību uz svešas zemes, iegūstot savā īpašumā noteiktu materiālu vērtību – uzbūvēto objektu, kas tiks uzskatīts par apbūves tiesības sastāvdaļu.

Lai gan uz apbūves tiesības pamata uz citai personai piederoša zemes gabala uzbūvētā būve apbūves tiesības pastāvēšanas laikā juridiski netiks uzskatīta par atsevišķu nekustamo īpašumu, tomēr šo būvi apbūves tiesīgais apbūves tiesības pastāvēšanas laikā varēs lietot kā īpašnieks. Ievērojot, ka uzbūvētās būves lietošana ir nesaraujami saistīta ar tās uzbūvēšanai piešķirtā zemes gabala lietošanu, no praktiskā saimnieciskās darbības viedokļa apbūves tiesības piešķīrumu varētu nosacīti pielīdzināt tikpat kā attiecīgā zemes gabala atsavinājumam uz laiku.

Apbūves tiesība izmantojama gadījumos, kad persona, kura iecerējusi veikt nedzīvojamas ēkas vai inženierbūves būvniecību, kādu iemeslu dēļ nevar iegūt savā īpašumā zemes gabalu vai zemes gabala daļu, kurā paredzēta būvniecība (piemēram, ja attiecīgās zemes gabala daļas atdalīšana un iegūšana īpašumā nav iespējama normatīvajos aktos noteikto ierobežojumu dēļ, t. sk., ja tiek paredzēti noteikti minimālie parametri zemes gabala sadalīšanas rezultātā jaunizveidotam zemes gabalam; ja nav iespējams panākt vienošanos ar nekustamā īpašuma īpašnieku par zemes gabala pārdošanu, tomēr tiek panākta vienošanās par šī zemes gabala izmantošanu; ja zemes gabala iegūšana īpašumā nav piemērots risinājums ekonomisku un praktisku iemeslu dēļ, tā, piemēram, apbūves tiesīgā persona zemes gabalā izbūvē inženierbūvi, taču tās esamība zemes gabalā netraucē zemes gabala īpašniekam turpmāk lietot visu savu zemes gabalu).

Apbūves tiesības regulējums – būtiskākie aspekti

Civillikums nosaka, ka apbūves tiesība ir lietu tiesība, un tai ir piemērojami noteikumi, kas attiecas uz nekustamām lietām. Kā izņēmumi paredzētas pirmpirkuma un izpirkuma tiesības, kas apbūves tiesībai nav piemērojamas.

Kā jau minēts raksta sākumā, uz apbūves tiesības pamata uz citai personai piederoša zemes gabala uzbūvētā būve apbūves tiesības pastāvēšanas laikā juridiski netiks uzskatīta par atsevišķu nekustamo īpašumu, tomēr šo būvi apbūves tiesīgais apbūves tiesības pastāvēšanas laikā varēs lietot kā īpašnieks. Ievērojot, ka uzbūvētās būves lietošana ir nesaraujami saistīta ar tās uzbūvēšanai piešķirtā zemes gabala lietošanu, no praktiskā saimnieciskās darbības viedokļa apbūves tiesības piešķīrumu varētu nosacīti pielīdzināt tikpat kā attiecīgā zemes gabala atsavinājumam uz laiku.

Lai nodibinātu apbūves tiesību, zemes īpašniekam ar personu, kas īstenos apbūves tiesību, jānoslēdz apbūves tiesības līgums. Apbūves tiesības līgumā nepieciešams noteikt zemes gabalu vai tā daļu, kas tiks nodota apbūves tiesībai (norādot platību), termiņu, uz kuru tiek piešķirta apbūves tiesība (tas nevar būt īsāks kā 10 gadi), un maksu par apbūves tiesību, kas nosakāma naudā, ja puses ir paredzējušas, ka apbūves tiesība tiek piešķirta par samaksu. Šie ir svarīgākie nosacījumi, kas jāiekļauj apbūves tiesības līgumā, jeb būtiskie līguma noteikumi, kuru obligātu iekļaušanu apbūves tiesības līgumā paredz Civillikums. Šis likums arī paredz, ka apbūves tiesību var atsavināt un apgrūtināt ar lietu tiesībām (piemēram, ieķīlāt), ja vien puses apbūves tiesības līgumā nav vienojušās par pretējo. Tomēr bez šiem nosacījumiem puses var paredzēt apbūves tiesības līgumā citus noteikumus, kas regulēs pušu savstarpējās attiecības apbūves tiesības spēkā esamības laikā jeb laikā, kad uz zemes gabala tiks veikta nedzīvojamās ēkas vai inženiertīkla būvniecība un izmantošana, kā arī apbūves tiesīgā pienākumu atbrīvot zemes gabalu no būves, apbūves tiesībai izbeidzoties.

Svarīga ir apbūves tiesības ierakstīšana zemesgrāmatā pēc apbūves tiesības līguma noslēgšanas – Civillikuma 1129.3 pants paredz, ka no apbūves tiesības izrietošā lietu tiesība ir nodibināta un spēkā tikai tad, kad tā ir ierakstīta zemesgrāmatā.

pediņasApbūves tiesīgajam jārēķinās, ka pēc apbūves tiesības līguma termiņa beigām uz apbūves tiesībai nodotā zemes gabala uzbūvētā ēka vai inženierbūve nepaliks apbūves tiesīgā īpašumā un apbūves tiesīgais vairs ar to rīkoties nevarēs.

Civillikuma 1129.9 pants paredz divus iespējamos scenārijus, kas notiek ar uzbūvēto objektu pēc apbūves tiesības termiņa beigām. Civillikums primāri paredz, ka ēka (inženierbūve) pēc apbūves tiesības izbeigšanās kļūst par zemes gabala būtisku daļu, un to īpašumā iegūst zemes īpašnieks, turklāt bez atlīdzības, ja vien tā nav paredzēta apbūves tiesības līgumā. Taču Civillikums paredz arī iespēju pusēm apbūves tiesības līgumā vienoties, ka apbūves tiesīgajam pirms apbūves tiesības izbeigšanās ir pienākums atbrīvot zemes gabalu no nedzīvojamās ēkas (inženierbūves). Par zemes gabala atbrīvošanu no uzbūvētā objekta ir svarīgi vienoties jau brīdī, kad puses saskaņo apbūves tiesības līguma nosacījumus un noslēdz šo līgumu. Ja apbūves tiesības līgumā nebūs paredzēts šāds apbūves tiesīgā pienākums, puses vēlāk var nespēt panākt vienošanos par rīcību ar šo uzbūvēto objektu, un būs piemērojams Civillikuma 1129.9 panta nosacījums, kas paredz, ka zemes gabala īpašnieks šo objektu iegūst savā īpašumā. Pat tad, ja zemes gabala īpašnieks nevēlēsies paturēt šo objektu uz zemes gabala, apbūves tiesīgajam nebūs nekāda pienākuma to nojaukt vai demontēt un aizvākt no zemes gabala, un šīs darbības būs jāveic zemes gabala īpašniekam par saviem līdzekļiem un paša spēkiem.

Apbūves tiesības nodibināšanas praktiskie aspekti

Apbūves tiesības īstenošanai nepietiks vien ar apbūves tiesības līguma noslēgšanu starp apbūves tiesīgo un zemes īpašnieku.

pediņasLai apbūves tiesība kā lietu tiesība stātos spēkā, to ir nepieciešams ierakstīt zemesgrāmatā. Tomēr, lai apbūves tiesību ierakstītu zemesgrāmatā, noteiktos gadījumos nepieciešams veikt dažus priekšdarbus, un jārēķinās ar zināmu laika posmu, ko aizņems šo darbību veikšana.

Veicamās darbības atkarīgas no tā, vai apbūves tiesībai tiek nodots viss zemes gabals (zemes vienība) vai zemes gabala daļa (zemes vienības daļa). Ja apbūves tiesībai tiek nodota visa zemes vienība kopumā, tad apbūves tiesības līguma puses var doties pie notāra un parakstīt nostiprinājuma lūgumu apbūves tiesības ierakstīšanai zemesgrāmatā, kas iesniedzams zemesgrāmatā.

Savukārt, ja apbūves tiesībai tiek nodota tikai daļa no zemes gabala, šī zemes gabala daļa jāreģistrē Valsts zemes dienesta uzturētajā Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā. Lai to izdarītu, sākotnēji šai zemes vienības daļai atsevišķi nepieciešams noteikt lietošanas mērķi. Personai ir jāvēršas vietējā pašvaldībā ar iesniegumu par zemes lietošanas mērķa noteikšanu, iesniedzot apbūves tiesības līgumu, kā arī dokumentu, kurā grafiski šajā zemes gabalā attēlota tā zemes vienības daļa, kas ar apbūves tiesības līgumu tiek nodota apbūves tiesīgajam.

Vietējā pašvaldība ar lēmumu noteiks zemes lietošanas mērķi šai zemes vienības daļai. Pēc lietošanas mērķa noteikšanas personai ar iesniegumu jāvēršas Valsts zemes dienestā, kas veiks attiecīgā zemes gabala daļas reģistrāciju Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā kā atsevišķu zemes vienības daļu, un tai tiks piešķirts kadastra apzīmējums.

pediņasJāvērš uzmanība uz to, ka gadījumā, kad zemes vienības daļa tiek reģistrēta tieši saistībā ar apbūves tiesības nodibināšanu, Valsts zemes dienestā iesniedzamajiem grafiskajiem dokumentiem noteiktas atšķirīgas prasības.

Ja citos gadījumos zemes vienības daļas reģistrācijai ir pietiekami iesniegt grafisko materiālu, kurā attēlota plānotā zemes vienības daļa, tad apbūves tiesības nodibināšanas gadījumā līdz ar iesnieguma iesniegšanu Valsts zemes dienestā jāiesniedz mērnieka sagatavots grafiskais materiāls, kurā attēlota plānotā zemes vienības daļa un norādītas koordinātas Latvijas 1992. gada ģeodēziskajā koordinātu sistēmā, vai arī zemes vienības daļas kadastrālās uzmērīšanas dokumenti. Tātad apbūves tiesības nodibināšanas gadījumā būs jāpiesaista mērnieks, lai apbūves tiesībai nodoto zemes vienības daļu varētu reģistrēt Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā. Šādi īpašie nosacījumi grafisko dokumentu iesniegšanai paredzēti kopš 2018. gada 15. septembra, kad stājās spēkā 2018. gada 28. augusta grozījumi Ministru kabineta 2012. gada 10. aprīļa noteikumos Nr. 263 "Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi". Pirms šo grozījumu spēkā stāšanās attiecīgie Ministru kabineta noteikumi šādu īpašu prasību neparedzēja.

Tikai pēc zemes vienības daļas reģistrēšanas un kadastra apzīmējuma piešķiršanas apbūves tiesību būs iespējams ierakstīt zemesgrāmatā, pie zvērināta notāra sagatavojot nostiprinājuma lūgumu un iesniedzot to zemesgrāmatā, līdzīgi kā zemesgrāmatā ierakstot citas lietu tiesības (piemēram, īpašumtiesības).

Apbūves tiesības līguma izbeigšana

Civillikuma 1129.7 pants paredz, ka pirms zemesgrāmatā reģistrētā apbūves tiesības termiņa notecējuma apbūves tiesība var izbeigties trijos gadījumos:

1) ar tiesību sakritumu vienā personā;

2) ar tiesas spriedumu;

3) ar savstarpēju vienošanos.

Civillikuma 1129.8 panta pirmā daļa paredz zemes gabala īpašnieka tiesības prasīt apbūves tiesības izbeigšanu vai pārdošanu piespiestā izsolē: 1) ja apbūves tiesīgais būtiski pārkāpj līgumā par apbūves tiesības piešķiršanu paredzētos ierobežojumus apbūvei vai pasliktina apbūvei nodotā zemes gabala stāvokli un 2) citos gadījumos, kas paredzēti līgumā par apbūves tiesības piešķiršanu.

Minētais likuma noteikums, it sevišķi citētā panta pirmās daļas otrais punkts, paredz šķietami neierobežotas iespējas līgumā paredzēt gadījumus, kuri var būt par pamatu prasībai par apbūves tiesības izbeigšanu vai pārdošanu piespiestā izsolē. Apbūves tiesības piešķiršanas līgumā ietveramie apstākļi, kuri var kalpot par pamatu prasības celšanai, var būt specifiski un sīki detalizēti. Zemes gabala īpašniekam savu tiesību aizsardzībai ir ieteicams rūpīgi pārdomāt situācijas un gadījumus, kas kalpotu par pamatu apbūves tiesības izbeigšanai, un tos ietvert apbūves tiesības līgumā. Tomēr zemes gabala īpašniekam ir jārēķinās, ka tiesvedības process aizņems zināmu laiku, un tikmēr tam nebūs juridiski "brīvas rokas" rīkoties ar zemes gabalu.

19.09.2019

Naudas līdzekļu izcelsmes pārbaude nekustamā īpašuma darījumos un aktuālā tiesu prakse nodokļu lietās

Jaunumi saistībā ar naudas līdzekļu izcelsmes pārbaudi nekustamā īpašuma darījumos un aktuālā tiesu prakse nodokļu lietās saistībā ar nekustamo īpašumu. Tā jaunākos papildinājumus piesaka rokasgrāmatas autors ZAB "PRIMUS DERLING".

Piemēram, raksturojot norēķinu veidus pirkuma darījumā, autors vērš uzmanību aktuālajai praksei. "Lai gan šobrīd praksē iespējams izmantot jebkuru no norēķinu veidiem, kas atspoguļoti rokasgrāmatas apakšnodaļā, jāvērš uzmanība uz to, ka ir mainījusies darījumu prakse un jebkurā no norādītajiem norēķinu gadījumiem tiks pārbaudīta naudas līdzekļu izcelsme. Naudas līdzekļu izcelsmes pārbaudīšanas pienākums ir uzlikts zvērinātiem notāriem, zvērinātiem advokātiem un citiem neatkarīgiem juridisko pakalpojumu sniedzējiem, kad tie, darbojoties savu klientu vārdā un labā, sniedz palīdzību darījumu plānošanā vai veikšanā, piedalās tajos vai veic citas ar darījumiem saistītas profesionālās darbības sava klienta labā attiecībā uz nekustamā īpašuma, komercsabiedrības kapitāla daļu pirkšanu vai pārdošanu. Tāds pats pienākums ir uzlikts arī kredītiestādēm. Šis pienākums izriet no Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma. Līdz ar to pircējam un pārdevējam ir jārēķinās, ka darījuma faktiskā izpilde var prasīt ilgāku laiku šo procedūru dēļ, kuru ietvaros tiks pārbaudīta darījumā izmantoto naudas līdzekļu izcelsme. Naudas līdzekļu izcelsmi pārbaudīs notārs gadījumos, kad darījuma puses vēlēsies nodot pirkuma maksu glabājumā zvērinātam notāram, kā arī banka gadījumos, kad tiks veikts naudas līdzekļu pārskaitījums uz pārdevēja bankas kontu vai tiks izmantots darījuma konts bankā."

Plašāka informācija pieejama rokasgrāmatā.

 

Nekustamā īpašuma rokasgrāmata

  

  

  Nekustamā īpašuma rokasgrāmata

 

 

 



12.03.2019

Kādas pārbaudes jāveic pirms nekustamā īpašuma iegādes?

"Nekustamā īpašuma rokasgrāmatas" jaunākie papildinājumi ietver:

  • informāciju par dažādām datubāzēm, kur meklēt un pārbaudīt informāciju par nekustamo īpašumu, kā arī aprakstu par šajās datubāzēs pārbaudāmo informāciju;
  • informāciju par salīdzinoši nesen ieviesto Apgrūtināto teritoriju informācijas sistēmu un problemātiku saistībā ar informācijas publisku pieejamību, kā arī datu savienojamību ar kadastra informācijas sistēmu;
  • papildinājumus attiecībā uz zemes īpašuma darījuma subjektiem;
  • svarīgāko informāciju par meža zemes iegādes darījumiem un aspektus, kas jāņem vērā, iegādājoties nekustamo īpašumu – meža zemi;
  • jaunu sadaļu attiecībā uz zemesgrāmatas un kadastra informācijas sistēmas datu aktualizēšanu, kas ietver pēdējos grozījumus normatīvajos aktos, kas paredz vienkāršotu datu reģistrēšanu zemesgrāmatā un kadastra informācijas sistēmā, vairs neparedzot noteiktu datu pārklāšanos abās sistēmās.

Piemēram, 

Nekustamajiem īpašumiem pastāv noteiktas apgrūtinātās teritorijas un objekti, kas īpaši reģistrējami apgrūtināto teritoriju informācijas sistēmā (ATIS), kurai paredzēta publiska pieejamība. ATIS darbību un tajā reģistrējamo informāciju regulē Apgrūtināto teritoriju informācijas sistēmas likums jeb ATIS likums. 

ATIS likums paredz, ka ATIS ir pieejami dati par tādām teritorijām, kurās saskaņā ar normatīvajiem aktiem ir noteikti visa veida īpašuma lietošanas aprobežojumi (piemēram, aizsargjoslas, piesārņotas vietas un objekti, kuriem nosaka aizsargjoslas, mikroliegumi), kā arī pašiem objektiem, kuriem saskaņā ar Aizsargjoslu likumu nosaka aizsargjoslu. 

ATIS mērķis ir nodrošināt, ka informācija par teritorijām ar lietošanas tiesību aprobežojumiem ir pieejama vienā vienotā informācijas sistēmā, kurā šī informācija tiek aktualizēta un ir sabiedrībai publiski pieejama.

Ņemot vērā, ka nekustamā īpašuma apgrūtinājumi ir būtisks elements, kas var ierobežot vai pat aizliegt noteikta veida rīcību ar nekustamo īpašumu, informācija par aktuālajiem apgrūtinājumiem ir būtiska, gatavojot un veicot darījumus ar nekustamajiem īpašumiem, plānojot būvniecību un citas darbības ar nekustamo īpašumu. 

Par datu iekļaušanu ATIS ir atbildīgs attiecīgā objekta īpašnieks vai institūcija, kas atbild par objekta datu sagatavošanu vai apgrūtinātās teritorijas izveidošanu un tās robežu datu sagatavošanu – šīm personām ATIS likums uzliek pienākumu iesniegt attiecīgos datus ATIS. 

Lai gan liela daļa no ATIS reģistrējamām teritorijām un objektiem ir valsts institūciju vai pašvaldību pārziņā, ATIS sistēmā noteikti arī objekti, kuri var atrasties privātpersonu īpašumā. Līdz ar to šo objektu reģistrēšanas pienākums gulstas uz privātpersonām – šo objektu īpašniekiem. Tāpat šīm personām ar ATIS likumu ir uzlikts pienākums aktualizēt šos datus, ja to rīcībā ir precīzāki vai aktuālāki dati.

Plašāka informācija pieejama rokasgrāmatā.

 

Nekustamā īpašuma rokasgrāmata

  

  

  Nekustamā īpašuma rokasgrāmata

 

 



21.06.2018

Nekustamais īpašums – nodokļu normatīvo aktu normas šajā gadā

Nekustamā īpašuma nodokļu normatīvo aktu izmaiņas saistītas ar:

  • informāciju par piemērojamiem nodokļiem un to likmēm, veicot darījumus ar nekustamo īpašumu, pamatojoties uz grozījumiem nodokļu likumos, kas attiecas gan uz rezidentiem, gan nerezidentiem;
  • jaunu uzņēmumu ienākuma nodokli, ņemot vērā, ka šī gada 1. janvārī ir stājies spēkā jaunais Uzņēmuma ienākuma nodokļa likums, kas paredz konceptuāli jaunu šī nodokļa aprēķināšanas un maksāšanas kārtību, maksājot nodokli no peļņas, kas sadalīta dividendēs vai tam pielīdzināmās izmaksās;
  • iedzīvotāju ienākuma nodokļa grozījumiem, kas spēkā no šī gada sākuma;
  • pievienotās vērtības nodokļa terminiem, kā arī regulējumu par īpašo pievienotās vērtības nodokļa piemērošanas režīmu attiecībā uz būvniecības pakalpojumiem un būvizstrādājumu piegādēm.

Piemēram, ar nekustamā īpašuma nodokli apliek ķermeniskas lietas, kas atrodas Latvijas Republikas teritorijā un kuras nevar pārvietot no vienas vietas uz otru, tās ārēji nebojājot. No 2010.gada 1.janvāra apliekamais objekts ir zeme, ēkas, tai skaitā kadastra informācijas sistēmā reģistrētas, bet ekspluatācijā nenodotas ēkas un inženierbūves (likuma «Par nekustamā īpašuma nodokli» 1.panta pirmā daļa).

Ar nekustamā īpašuma nodokli apliekamo objektu iedalījumu ēkās un inženierbūvēs nosaka atbilstoši normatīvajos aktos apstiprinātajai būvju klasifikācijai (MK noteikumu Nr.495 2.punkts).

Jāņem vērā, ka ar nekustamā īpašuma nodokli apliek inženierbūves – laukumus, kas tiek izmantoti kā transportlīdzekļu maksas stāvlaukumi, ja pašvaldība to ir noteikusi savos saistošajos noteikumos, kas publicēti līdz pirmstaksācijas gada 1.novembrim (likuma «Par nekustamā īpašuma nodokli» 1.panta divi prim daļa).

Savukārt 2014.gada 10.maijā lietā Nr.SKA-624/2014 Augstākās tiesas Administratīvo lietu departaments atzinis, ka kadastrā norādītajam mērķim faktiski nelietojama ēka arī ir nekustamā īpašuma nodokļa objekts. Proti, ja dabā pastāv kaut vai tikai ēkas karkass, bet faktiski ēka nav izmantojama tās paredzētajam mērķim, nav pamata grozīt nodokļa apmēru, kas maksājams par šo ēku.

Nekustamā īpašuma nodokli maksā Latvijas vai ārvalstu fiziskās un juridiskās personas un uz līguma vai citādas vienošanās pamata izveidotas šādu personu grupas vai to pārstāvji, kuru īpašumā vai tiesiskā valdījumā ir nekustamais īpašums (likuma «Par nekustamā īpašuma nodokli» 2.panta pirmā daļa). Gadījumos, kad nekustamajam īpašumam vienlaikus ir gan īpašnieks, gan tiesiskais valdītājs, nekustamā īpašuma nodokļa maksātājs ir īpašnieks (MK noteikumu Nr.495 21.punkts).

Par nekustamā īpašuma īpašnieku uzskatāma persona, kuras īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu ir nostiprinātas zemesgrāmatā vai kurai piederošais nekustamais īpašums (ēkas un inženierbūves) līdz Zemesgrāmatu likuma spēka atjaunošanai ir reģistrēts pašvaldībā vai Valsts zemes dienestā (likuma «Par nekustamā īpašuma nodokli» 2.panta otrā daļa).

No 2017.gada 1.janvāra par nekustamā īpašuma īpašnieku uzskatāms arī apbūves tiesīgais, ja Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā uz zemesgrāmatā ierakstītas apbūves tiesības pamata reģistrēta ēka vai inženierbūve (likuma «Par nekustamā īpašuma nodokli» 2.panta divi prim daļa). Papildinājums tika veikts, jo Civillikumā šobrīd ietverta jauna Trešā A nodaļa Apbūves tiesība, kas regulē personas tiesību uz sveša zemes gabala celt un lietot nedzīvojamas ēkas un inženierbūves, līdz ar to paredzēts, ka arī apbūves tiesīgajam ir jāveic nekustamā īpašuma nodokļa maksājumi.

Par nekustamā īpašuma tiesisko valdītāju uzskatāma (likuma «Par nekustamā īpašuma nodokli» 2.panta trešā daļa):

  • persona, kurai atbilstoši likumā noteiktās institūcijas lēmumam zemes reformas gaitā zeme nodota (piešķirta) īpašumā par samaksu vai atjaunotas īpašuma tiesības uz to un zeme ierādīta (iemērīta) dabā. Minētajām personām (nekustamā īpašuma tiesiskajiem valdītājiem), kuru zemesgabali atrodas lauku apvidū, līdz zemes reformas pabeigšanai nodokli jāsāk maksāt atbilstoši likuma «Par zemes reformas pabeigšanu lauku apvidos» 2.panta ceturtās daļas nosacījumiem (MK noteikumu Nr.495 22.1.punkts);
  • persona, kurai īpašuma tiesības uz ēkām vai inženierbūvēm atjaunotas likumā noteiktajā kārtībā un kura tās ir pārņēmusi;
  • persona, kura nekustamā īpašuma valdījumu ieguvusi uz mantojuma tiesību vai cita pamata, kā, piemēram, dāvinājuma vai atsavinājuma līgumu, tai skaitā tādu pirkuma līgumu, kas noslēgts, privatizējot dzīvokļa, mākslinieku darbnīcas vai nedzīvojamās telpas valstij, pašvaldībai vai dzīvokļu celtniecības kooperatīvam piederošā daudzdzīvokļu mājā (MK noteikumu Nr.495 22.2.punkts).

 

Nekustamā īpašuma rokasgrāmata

  

  

  Nekustamā īpašuma rokasgrāmata

 

 



29.06.2017

Apbūves tiesību ierakstīšanas veids zemesgrāmatā

Rokasgrāmatas autors ZAB Primus rokasgrāmatas papildinājumos ietvēris:

  • jaunāko Latvijas Republikas Augstākās tiesas judikatūru attiecībā uz termiņu, kādā tiesības nostiprināmas zemesgrāmatā, un šādu tiesību zaudēšanu pēc termiņa beigšanās;
  • informāciju par apbūves tiesību ierakstīšanas veidu zemesgrāmatā;
  • jaunāko Latvijas Republikas Satversmes tiesas praksi attiecībā uz mantas labticīga ieguvēja aizsardzības principa ierobežojumiem;
  • jaunumus nekustamā īpašuma nodokļa piemērošanā.

Plašāk skatiet šādās rokasgrāmatas nodaļās:

  • 2.1. «Nekustamā īpašuma nodoklis»;
  • 5.1. «Krāpšanās ar nekustamo īpašumu»;
  • 6.2. «Zemesgrāmatā ierakstāmās ziņas un ierakstu veidi»;
  • 6.4. «Ieraksti»;
  • 7.4.2. «Būvniecības (uzņēmuma) līgums».
31.12.2016

Būvdarbu veicēja atbildības nodrošinājums

Rokasgrāmatas autors ZAB Primus jaunākajos papildinājumos ietvēris:

  • jauno regulējumu attiecībā uz galvenā būvdarbu veicēja atbildības nodrošinājumu par apakšuzņēmēja darba ņēmējiem, kas būs piemērojams no 2017. gada 1. jūlija un veicinās darba spēka nodokļu nomaksu būvniecības jomā;
  • regulējumu apbūves tiesības ierakstīšanai zemesgrāmatā;
  • informāciju par Augstākās tiesas spriedumu «Latvijas Gāzes» lietā;
  • informāciju par valsts sociālās apdrošināšanas obligāto iemaksu likmēm, kas ņemamas vērā, nosakot galvenā būvdarbu veicēja atbildības nodrošinājuma apmēru.

Tāpat arī rokasgrāmata papildināta ar jaunu nodaļu – 2.7. «Galvenā būvdarbu veicēja atbildības nodrošinājums par apakšuzņēmēja darba ņēmēju, kas nodarbināts publiska būvdarbu līguma vai būvdarbu līguma izpildē»:

  • 2.7.1. «Atbildības nodrošinājums, aprēķināšana, maksāšanas un uzskaites kārtība»;
  • 2.7.2. «Atbildība par pienākuma samaksāt atbildības nodrošinājumu nepildīšanu»;
  • 2.7.3. «Valsts sociālās apdrošināšanas obligāto iemaksu likmes».

Savukārt par pārējiem jaunumiem plašāk skatiet šādās nodaļās:

  • 2.2. «Iedzīvotāju ienākuma nodoklis»;
  • 3.5. «Dalītais īpašums»;
  • 7.1. «Būvniecības procesa normatīvais regulējums»;
  • 8.1. «Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārvaldīšana un apsaimniekošana».

 

25.09.2016

Zemesgrāmatu uzbūve un lietojums

Kādi ir zemesgrāmatu principi, kas ir nostiprināti? Kāda nozīme zemesgrāmatu nodalījumiem? Kam ir pienākums sniegt e-lūgumus? Kas lemj, vai nostiprinājuma lūgums ir apmierināms vai atstājams bez virzības?

Iepazīstiet jaunos papildinājumus, kuru uzmanības centrā ir zemesgrāmatas!

Rokasgrāmatas autors ZAB Primus ietvēris komentārus, skaidrojumus par:

  • zemesgrāmatas uzbūvi un tajā reģistrējamām ziņām;
  • kārtību, kādā zemesgrāmatā izdarāmi ieraksti, un šo ierakstu veidiem;
  • nostiprinājuma lūgumu sagatavošanas kārtību;
  • zemesgrāmatu tiesnešu pieņemtajiem lēmumiem un to pārsūdzēšanas kārtību.

«Atbilstoši Civillikumam īpašuma tiesību uz nekustamo īpašumu iegūst tikai ar iegūšanas tiesiskā pamata un par to izgatavotā akta (līguma) ierakstīšanu zemes grāmatās. Zemes grāmatās jāieraksta ne vien katrs nekustamā īpašuma atsavinājums (pirkums, maiņa u.c.), bet arī vispār katra tā īpašnieka maiņa (uz tiesas sprieduma, izsoles akta vai cita pamata) (993. pants). Civillikumā nostiprinātais vispārējais princips nosaka, ka par nekustama īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatās,» tēmas aktualitāti piesaka rokasgrāmatas autors ZAB Primus.

Iepazīstiet jauno 6. nodaļu «Zemesgrāmatas»:

  • 6.1. «Zemesgrāmatu uzbūve»;
  • 6.2. «Zemesgrāmatā ierakstāmās ziņas un ierakstu veidi»;
  • 6.3. «Atzīmes»;
  • 6.4. «Ieraksti»;
  • 6.5. «Nostiprinājuma lūgumi»;
  • 6.6. «Zemesgrāmatu tiesneši un to lēmumi»;
  • 6.7. «Datorizētā zemesgrāmata».

 

30.06.2016

Iznomātāja aizturējuma tiesības. Būvniecības līguma paraugs

Vai nomniekam ir tiesības saņemt nepieciešamo izdevumu atlīdzību? Kad tas ir iespējams? Kas ir nepieciešamie izdevumi?! Vai arī elektroinstalācijas nomaiņu var pieskaitīt pie šādiem izdevumiem? Kā nomnieks savā labā var izmantot aizturējuma tiesības? Kas tās ir?! Un kā var izpausties lietas aizturēšana?!

Tā ir tikai neliela daļa no jautājumiem, uz kuriem iespējams atrast atbildes «Nekustamā īpašuma rokasgrāmatā».

Būtiskākie aspekti, ko rokasgrāmatas autors ZAB Primus (kopš 2015. gada 14. decembra ZAB Redot mainītais nosaukums) ietvēris jaunākajos papildinājumos, ir:

  • iznomātāja aizturējuma tiesības nomnieka parādsaistību gadījumā;
  • aktualizēts būvniecības līguma paraugs atbilstoši jaunajam Būvniecības likumam.

Jānorāda, ka būvniecības (uzņēmuma) līguma paraugs ir izstrādāts un ieteicams maza vai vidēja apjoma objektu būvniecībai. Šis līguma paraugs paredzēts tiesisko attiecību nodibināšanai starp pasūtītāju un būvuzņēmēju par būvdarbu veikšanu. Būvprojekta izstrādes pienākums atbilstoši šī līguma parauga noteikumiem ir pasūtītājam, būvuzņēmēja pienākums ir būvdarbu veikšana atbilstoši pasūtītāja iesniegtam un būvvaldē akceptētam būvprojektam, būvatļaujai, kurā ir izdarīta atzīme par projektēšanas nosacījumu izpildi un atzīme par būvdarbu uzsākšanas nosacījumu izpildi.

Plašāk lasiet:

  • 3.3. «Iznomātāja un nomnieka tiesības un pienākumi»:
    • 3.3.1. «Nomnieka tiesības»;
    • 3.3.2. «Nomnieka tiesības uz zaudējumu un izdevumu atlīdzību»;
    • 3.3.3. «Iznomātāja tiesības»;
    • 3.3.4. «Nomnieka pienākumi»;
    • 3.3.5. «Iznomātāja pienākumi»;
    • 3.3.6. «Zemes noma»;
    • 3.3.7. «Piespiedu zemes noma»;
  • 7.4. «Būvniecības līgumi»:
    • 7.4.2. «Būvniecības (uzņēmuma) līgums».