Apbūves tiesība – iespēja būvēt uz citai personai piederošas zemes

2017. gada 1. janvārī stājās spēkā grozījumi Civillikumā, ar kuriem Latvijā tika ieviests pilnīgi jauns tiesību institūts – apbūves tiesība.

Kopš apbūves tiesības institūta ieviešanas ir pagājuši gandrīz trīs gadi, un šajā laika posmā ne viens vien nekustamā īpašuma attīstītājs vai īpašnieks ir izmantojis apbūves tiesības institūtu, lai varētu īstenot ieplānoto apbūvi. Tā kā jau vairāk nekā divus gadus apbūves tiesība tiek izmantota praksē, ir izveidojusies noteikta izpratne par apbūves tiesības institūta būtību, tā nozīmi un labumu, ko šāda tiesība var sniegt, kā arī ir apgūta apbūves tiesības īstenošanas praktiskā puse. Tomēr apbūves tiesības īstenošanas ietvaros personas praksē sastopas gan ar dažādiem problēmjautājumiem, gan atsevišķiem nenoregulētiem aspektiem.

Šajā rakstā tiks sniegts ieskats par apbūves tiesības institūta ieviešanas mērķi un apbūves tiesības saturu, kā arī vispārīgs apbūves tiesības regulējums. Tāpat tiks apskatīti apbūves tiesības īstenošanas praktiskie jautājumi, kā arī ieskicēti atsevišķi probēmjautājumi, ar kuriem personas, kas vēlas izmantot apbūves tiesību, mēdz saskarties praksē.

Kas ir apbūves tiesība, un kad tā izmantojama?

Kā to nosaka Civillikuma 1129.¹ pants, apbūves tiesība paredz uz apbūves tiesības līguma pamata celt un lietot uz sveša zemes gabala nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi kā īpašniekam šīs tiesības spēkā esamības laikā.

Tātad apbūves tiesība pēc savas būtības paredz iespēju veikt nedzīvojamas ēkas vai inženierbūves (piemēram, ūdensvada, tilta) būvniecību zemes gabalā, kas nepieder šīs ēkas vai inženierbūves īpašniekam, kā arī pēc būvniecības procesa pabeigšanas – šīs ēkas vai inženierbūves lietošanu.

Jānorāda, ka uz apbūves tiesības pamata nav iespējams veikt dzīvojamās ēkas būvniecību – šādu kārtību likumdevējs nav paredzējis. Šī iemesla dēļ apbūves tiesības izmantotāji visbiežāk būs nekustamo īpašumu attīstītāji, kas plāno attīstīt noteiktu teritoriju vai objektu, kā arī uzņēmumi, kas vēlas paplašināt vai uzlabot savu darbības teritoriju, un privātpersonas, kas vēlas attīstīt savu nekustamo īpašumu.

Līdz apbūves tiesības ieviešanai pastāvēja iespēja izveidot brīvprātīgu dalīto īpašumu, proti, nomnieks nomas līguma spēkā esamības laikā bija tiesīgs uz svešas zemes celt ēkas kā patstāvīgus īpašuma objektus. Ņemot vērā konstatētās iepriekšējā regulējuma nepilnības, likumdevēja mērķis bija izbeigt brīvprātīga dalītā īpašuma pastāvēšanu un tā vietā piedāvāt citu regulējumu.

Izstrādājot tiesisko regulējumu dalītā īpašuma izbeigšanai, tika secināts, ka pastāv gadījumi, kad ekonomiski izdevīgāk ir iegūt zemes apbūves tiesības, nevis iegūt zemi īpašumā ar mērķi to apbūvēt. Piemēram, tas ir tādu nedzīvojamu ēku būvniecībai, kuras tehniskās attīstības dēļ tiek pārbūvētas un mainītas salīdzinoši neilgā laikā (degvielas uzpildes stacijas, angāra tipa ēkas), kā arī cita veida nedzīvojamu ēku būvniecībai, kuras tehniski noveco un tiek pārbūvētas vai nojauktas daudz ātrāk, nekā dzīvojamās mājas. Turklāt atsevišķās teritorijās ir ierobežota zemes atsavināšana, piemēram, ostās un speciālajās ekonomiskajās zonās. Tādējādi tika secināts, ka ir nepieciešams tiesiskais regulējums, kas pieļautu nedzīvojamu ēku un inženierbūvju celtniecību uz svešas zemes un ļautu būves cēlēja tiesības uz uzceltajām būvēm aizsargāt ar lietu tiesību absolūto spēku.

Uzreiz jāpiebilst, ka atšķirībā no iepriekšējā regulējuma apbūves tiesību nav iespējams izmantot dzīvojamo ēku būvniecībai. Lai arī sākotnēji šķiet, ka apbūves tiesība ir līdzīga iepriekšējam brīvprātīgā dalītā īpašuma regulējumam – nomas līgumam, tās juridiskā daba ir atšķirīga, un pirms apbūves tiesības izmantošanas ir nepieciešams izprast tās būtību, regulējumu un nianses.

Līdz ar apbūves tiesības ieviešanu 2017. gada 1. janvārī normatīvie akti vairs neparedz iespēju radīt brīvprātīgu dalītu īpašumu – uz nomas līguma pamata celt būves uz citai personai piederošas zemes kā patstāvīgus īpašuma objektus. Šobrīd apbūves tiesība ir faktiski vienīgais veids, lai persona veiktu būvniecību uz svešas zemes, iegūstot savā īpašumā noteiktu materiālu vērtību – uzbūvēto objektu, kas tiks uzskatīts par apbūves tiesības sastāvdaļu.

Lai gan uz apbūves tiesības pamata uz citai personai piederoša zemes gabala uzbūvētā būve apbūves tiesības pastāvēšanas laikā juridiski netiks uzskatīta par atsevišķu nekustamo īpašumu, tomēr šo būvi apbūves tiesīgais apbūves tiesības pastāvēšanas laikā varēs lietot kā īpašnieks. Ievērojot, ka uzbūvētās būves lietošana ir nesaraujami saistīta ar tās uzbūvēšanai piešķirtā zemes gabala lietošanu, no praktiskā saimnieciskās darbības viedokļa apbūves tiesības piešķīrumu varētu nosacīti pielīdzināt tikpat kā attiecīgā zemes gabala atsavinājumam uz laiku.

Apbūves tiesība izmantojama gadījumos, kad persona, kura iecerējusi veikt nedzīvojamas ēkas vai inženierbūves būvniecību, kādu iemeslu dēļ nevar iegūt savā īpašumā zemes gabalu vai zemes gabala daļu, kurā paredzēta būvniecība (piemēram, ja attiecīgās zemes gabala daļas atdalīšana un iegūšana īpašumā nav iespējama normatīvajos aktos noteikto ierobežojumu dēļ, t. sk., ja tiek paredzēti noteikti minimālie parametri zemes gabala sadalīšanas rezultātā jaunizveidotam zemes gabalam; ja nav iespējams panākt vienošanos ar nekustamā īpašuma īpašnieku par zemes gabala pārdošanu, tomēr tiek panākta vienošanās par šī zemes gabala izmantošanu; ja zemes gabala iegūšana īpašumā nav piemērots risinājums ekonomisku un praktisku iemeslu dēļ, tā, piemēram, apbūves tiesīgā persona zemes gabalā izbūvē inženierbūvi, taču tās esamība zemes gabalā netraucē zemes gabala īpašniekam turpmāk lietot visu savu zemes gabalu).

Apbūves tiesības regulējums – būtiskākie aspekti

Civillikums nosaka, ka apbūves tiesība ir lietu tiesība, un tai ir piemērojami noteikumi, kas attiecas uz nekustamām lietām. Kā izņēmumi paredzētas pirmpirkuma un izpirkuma tiesības, kas apbūves tiesībai nav piemērojamas.

Kā jau minēts raksta sākumā, uz apbūves tiesības pamata uz citai personai piederoša zemes gabala uzbūvētā būve apbūves tiesības pastāvēšanas laikā juridiski netiks uzskatīta par atsevišķu nekustamo īpašumu, tomēr šo būvi apbūves tiesīgais apbūves tiesības pastāvēšanas laikā varēs lietot kā īpašnieks. Ievērojot, ka uzbūvētās būves lietošana ir nesaraujami saistīta ar tās uzbūvēšanai piešķirtā zemes gabala lietošanu, no praktiskā saimnieciskās darbības viedokļa apbūves tiesības piešķīrumu varētu nosacīti pielīdzināt tikpat kā attiecīgā zemes gabala atsavinājumam uz laiku.

Lai nodibinātu apbūves tiesību, zemes īpašniekam ar personu, kas īstenos apbūves tiesību, jānoslēdz apbūves tiesības līgums. Apbūves tiesības līgumā nepieciešams noteikt zemes gabalu vai tā daļu, kas tiks nodota apbūves tiesībai (norādot platību), termiņu, uz kuru tiek piešķirta apbūves tiesība (tas nevar būt īsāks kā 10 gadi), un maksu par apbūves tiesību, kas nosakāma naudā, ja puses ir paredzējušas, ka apbūves tiesība tiek piešķirta par samaksu. Šie ir svarīgākie nosacījumi, kas jāiekļauj apbūves tiesības līgumā, jeb būtiskie līguma noteikumi, kuru obligātu iekļaušanu apbūves tiesības līgumā paredz Civillikums. Šis likums arī paredz, ka apbūves tiesību var atsavināt un apgrūtināt ar lietu tiesībām (piemēram, ieķīlāt), ja vien puses apbūves tiesības līgumā nav vienojušās par pretējo. Tomēr bez šiem nosacījumiem puses var paredzēt apbūves tiesības līgumā citus noteikumus, kas regulēs pušu savstarpējās attiecības apbūves tiesības spēkā esamības laikā jeb laikā, kad uz zemes gabala tiks veikta nedzīvojamās ēkas vai inženiertīkla būvniecība un izmantošana, kā arī apbūves tiesīgā pienākumu atbrīvot zemes gabalu no būves, apbūves tiesībai izbeidzoties.

Svarīga ir apbūves tiesības ierakstīšana zemesgrāmatā pēc apbūves tiesības līguma noslēgšanas – Civillikuma 1129.³ pants paredz, ka no apbūves tiesības izrietošā lietu tiesība ir nodibināta un spēkā tikai tad, kad tā ir ierakstīta zemesgrāmatā.

Apbūves tiesīgajam jārēķinās, ka pēc apbūves tiesības līguma termiņa beigām uz apbūves tiesībai nodotā zemes gabala uzbūvētā ēka vai inženierbūve nepaliks apbūves tiesīgā īpašumā un apbūves tiesīgais vairs ar to rīkoties nevarēs.

Civillikuma 1129.⁹ pants paredz divus iespējamos scenārijus, kas notiek ar uzbūvēto objektu pēc apbūves tiesības termiņa beigām. Civillikums primāri paredz, ka ēka (inženierbūve) pēc apbūves tiesības izbeigšanās kļūst par zemes gabala būtisku daļu, un to īpašumā iegūst zemes īpašnieks, turklāt bez atlīdzības, ja vien tā nav paredzēta apbūves tiesības līgumā. Taču Civillikums paredz arī iespēju pusēm apbūves tiesības līgumā vienoties, ka apbūves tiesīgajam pirms apbūves tiesības izbeigšanās ir pienākums atbrīvot zemes gabalu no nedzīvojamās ēkas (inženierbūves). Par zemes gabala atbrīvošanu no uzbūvētā objekta ir svarīgi vienoties jau brīdī, kad puses saskaņo apbūves tiesības līguma nosacījumus un noslēdz šo līgumu. Ja apbūves tiesības līgumā nebūs paredzēts šāds apbūves tiesīgā pienākums, puses vēlāk var nespēt panākt vienošanos par rīcību ar šo uzbūvēto objektu, un būs piemērojams Civillikuma 1129.⁹ panta nosacījums, kas paredz, ka zemes gabala īpašnieks šo objektu iegūst savā īpašumā. Pat tad, ja zemes gabala īpašnieks nevēlēsies paturēt šo objektu uz zemes gabala, apbūves tiesīgajam nebūs nekāda pienākuma to nojaukt vai demontēt un aizvākt no zemes gabala, un šīs darbības būs jāveic zemes gabala īpašniekam par saviem līdzekļiem un paša spēkiem.

Apbūves tiesības nodibināšanas praktiskie aspekti

Apbūves tiesības īstenošanai nepietiks vien ar apbūves tiesības līguma noslēgšanu starp apbūves tiesīgo un zemes īpašnieku.

Lai apbūves tiesība kā lietu tiesība stātos spēkā, to ir nepieciešams ierakstīt zemesgrāmatā. Tomēr, lai apbūves tiesību ierakstītu zemesgrāmatā, noteiktos gadījumos nepieciešams veikt dažus priekšdarbus, un jārēķinās ar zināmu laika posmu, ko aizņems šo darbību veikšana.

Veicamās darbības atkarīgas no tā, vai apbūves tiesībai tiek nodots viss zemes gabals (zemes vienība) vai zemes gabala daļa (zemes vienības daļa). Ja apbūves tiesībai tiek nodota visa zemes vienība kopumā, tad apbūves tiesības līguma puses var doties pie notāra un parakstīt nostiprinājuma lūgumu apbūves tiesības ierakstīšanai zemesgrāmatā, kas iesniedzams zemesgrāmatā.

Savukārt, ja apbūves tiesībai tiek nodota tikai daļa no zemes gabala, šī zemes gabala daļa jāreģistrē Valsts zemes dienesta uzturētajā Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā. Lai to izdarītu, sākotnēji šai zemes vienības daļai atsevišķi nepieciešams noteikt lietošanas mērķi. Personai ir jāvēršas vietējā pašvaldībā ar iesniegumu par zemes lietošanas mērķa noteikšanu, iesniedzot apbūves tiesības līgumu, kā arī dokumentu, kurā grafiski šajā zemes gabalā attēlota tā zemes vienības daļa, kas ar apbūves tiesības līgumu tiek nodota apbūves tiesīgajam.

Vietējā pašvaldība ar lēmumu noteiks zemes lietošanas mērķi šai zemes vienības daļai. Pēc lietošanas mērķa noteikšanas personai ar iesniegumu jāvēršas Valsts zemes dienestā, kas veiks attiecīgā zemes gabala daļas reģistrāciju Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā kā atsevišķu zemes vienības daļu, un tai tiks piešķirts kadastra apzīmējums.

Jāvērš uzmanība uz to, ka gadījumā, kad zemes vienības daļa tiek reģistrēta tieši saistībā ar apbūves tiesības nodibināšanu, Valsts zemes dienestā iesniedzamajiem grafiskajiem dokumentiem noteiktas atšķirīgas prasības.

Ja citos gadījumos zemes vienības daļas reģistrācijai ir pietiekami iesniegt grafisko materiālu, kurā attēlota plānotā zemes vienības daļa, tad apbūves tiesības nodibināšanas gadījumā līdz ar iesnieguma iesniegšanu Valsts zemes dienestā jāiesniedz mērnieka sagatavots grafiskais materiāls, kurā attēlota plānotā zemes vienības daļa un norādītas koordinātas Latvijas 1992. gada ģeodēziskajā koordinātu sistēmā, vai arī zemes vienības daļas kadastrālās uzmērīšanas dokumenti. Tātad apbūves tiesības nodibināšanas gadījumā būs jāpiesaista mērnieks, lai apbūves tiesībai nodoto zemes vienības daļu varētu reģistrēt Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā. Šādi īpašie nosacījumi grafisko dokumentu iesniegšanai paredzēti kopš 2018. gada 15. septembra, kad stājās spēkā 2018. gada 28. augusta grozījumi Ministru kabineta 2012. gada 10. aprīļa noteikumos Nr. 263 "Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi". Pirms šo grozījumu spēkā stāšanās attiecīgie Ministru kabineta noteikumi šādu īpašu prasību neparedzēja.

Tikai pēc zemes vienības daļas reģistrēšanas un kadastra apzīmējuma piešķiršanas apbūves tiesību būs iespējams ierakstīt zemesgrāmatā, pie zvērināta notāra sagatavojot nostiprinājuma lūgumu un iesniedzot to zemesgrāmatā, līdzīgi kā zemesgrāmatā ierakstot citas lietu tiesības (piemēram, īpašumtiesības).

Apbūves tiesības līguma izbeigšana

Civillikuma 1129.⁷ pants paredz, ka pirms zemesgrāmatā reģistrētā apbūves tiesības termiņa notecējuma apbūves tiesība var izbeigties trijos gadījumos:

1) ar tiesību sakritumu vienā personā;

2) ar tiesas spriedumu;

3) ar savstarpēju vienošanos.

Civillikuma 1129.⁸ panta pirmā daļa paredz zemes gabala īpašnieka tiesības prasīt apbūves tiesības izbeigšanu vai pārdošanu piespiestā izsolē: 1) ja apbūves tiesīgais būtiski pārkāpj līgumā par apbūves tiesības piešķiršanu paredzētos ierobežojumus apbūvei vai pasliktina apbūvei nodotā zemes gabala stāvokli un 2) citos gadījumos, kas paredzēti līgumā par apbūves tiesības piešķiršanu.

Minētais likuma noteikums, it sevišķi citētā panta pirmās daļas otrais punkts, paredz šķietami neierobežotas iespējas līgumā paredzēt gadījumus, kuri var būt par pamatu prasībai par apbūves tiesības izbeigšanu vai pārdošanu piespiestā izsolē. Apbūves tiesības piešķiršanas līgumā ietveramie apstākļi, kuri var kalpot par pamatu prasības celšanai, var būt specifiski un sīki detalizēti. Zemes gabala īpašniekam savu tiesību aizsardzībai ir ieteicams rūpīgi pārdomāt situācijas un gadījumus, kas kalpotu par pamatu apbūves tiesības izbeigšanai, un tos ietvert apbūves tiesības līgumā. Tomēr zemes gabala īpašniekam ir jārēķinās, ka tiesvedības process aizņems zināmu laiku, un tikmēr tam nebūs juridiski "brīvas rokas" rīkoties ar zemes gabalu.